Expedientes de Dominio- Inscripción de propiedades.
¿Pero qué es la inmatriculación de una finca ?
La inmatriculación es el acto por el que por primera vez una finca accede al Registro de la Propiedad, con lo que se podría decir que empieza a formarse la historia pública de dicha finca (obviamente su historia no depende solo del Registro de la Propiedad, sino de su realidad, pero con el acceso al Registro de la Propiedad, comienza la vida pública de una propiedad.
Históricamente, estos expedientes se regularon como procedimientos de jurisdicción voluntaria en los que había que acudir al Juzgado a tramitarlo. Tras la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario, se han desjudicializado ambos expedientes, y con ello evitar para el promotor la necesidad de acudir a un juicio declarativo en el que se reconociese su dominio.
Actualmente, su instrucción se realiza a través de Notario y con entrega al Registrador de la Propiedad.
El Expediente de dominio, se regula en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria (LH) y comienza con un requerimiento al notario competente, que será el hábil para actuar en el distrito notarial del lugar donde radique la finca o cualquiera de los distritos notariales colindantes. Esta regla de competencia territorial sigue la misma línea adoptada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria de ampliar el número de notarios competentes.
Desde el punto de vista notarial, el requerimiento se instrumenta mediante un acta, siendo requisito para aceptarlo que se acompañe de ciertos documentos:
- el título de propiedad (que puede ser público o privado),
- una relación de datos catastrales y registrales de la finca y de sus colindantes,
- la relación y datos de los propietarios de las fincas colindantes,
- identificación de los derechos constituidos sobre la finca,
- identificación del poseedor de hecho de la finca o arrendatario si fuera vivienda.
Tratándose de título de propiedad privado, parece claro que deberá haber sido objeto previamente de liquidación fiscal, debiendo denegarse, en caso contrario, su aportación.
A continuación, el notario debe solicitar certificación del registrador de la propiedad que acredite que la finca no está inscrita. Éste la puede denegar si tiene dudas fundadas sobre la posible inmatriculación de la finca, o si aprecia la falta de correspondencia entre la descripción contenida en el título y la certificación catastral; en tal caso, el notario dará por concluido el expediente. Si el registrador expide la certificación, el notario notificará la pretensión de inmatriculación a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca, a aquél de quien provienen los bienes o sus causahabientes si fueran conocidos, al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento del lugar donde radica la finca e incluso a los propietarios de las fincas colindantes. Asimismo se insertará un edicto en el Boletín Oficial del Estado que se publicará gratuitamente (de forma potestativa el notario también puede ordenar la publicación de un anuncio en el tablón de anuncios del Ayuntamiento).
En conclusión, la nueva regulación proporciona mayor celeridad y disminuye el coste de los expedientes y permite que la información que consta en el Registro de la Propiedad sea más adecuada a la realidad tanto física como jurídica.
Consulte la reforma de la ley Hipotecaria BOE-A-2015-7046.pdf
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