La Expropiación Forzosa

Hay casos, los propietarios, sin estar ni siquiera de acuerdo, la administración les notifica que le van a expropiar su finca, aceptando  la valoración y justiprecio ofrecida por la Administración sin más, en la falsa creencia que la Administración va a velar por los intereses de los expropiados o pensando que la administración siempre es garante de los derechos de los ciudadanos. 

Si usted se siente identificado en alguno de los supuestos antes dicho, le explicamos las distintas fases que tiene el expediente de expropiación y que se recogen en la normativa codificada de la expropiación forzosa: 

1.-Una vez declarada la utilidad pública o el interés social de la propiedad a expropiar, la Administración notifica a los propietarios para que en el plazo de 20 días, a contar desde el siguiente al de la notificación, presenten su hoja de aprecio, en la que se concrete el valor del bien objeto de expropiación. Este momento de presentación de la hoja de aprecio es  muy importante en el procedimiento de expropiación forzosa, ya que las valoraciones contenidas en las hojas de aprecio vinculan a las partes y determinan el importe dentro del cual puede la Comisión de Valoraciones o el propio jurado de Expropiación , o incluso el orden Contencioso Administrativo (llegado el caso), fijar el justiprecio de los bienes y derechos del expropiado.

 2.-La Administración expropiante aceptará o rechazará la valoración de los propietarios en igual plazo de veinte días. 

– Si la administración expropiante acepta, se entiende determinado el justiprecio del bien expropiable. Procede el pago del bien , mediante la carta de pago y antes de llevar a efecto el acta de ocupación.

 –Si la administración expropiante RECHAZA la valoración, notificará a los propietarios su hoja de aprecio contradictoria en la que establecerá el precio del bien objeto de expropiación que la administración estime oportuna. (La demora de la administración en la presentación de la hoja de aprecio no conlleva ni la aceptación implícita de la del propietario, ni la preclusión del derecho de la administración a discutir la valoración de aquel). La propiedad dentro de los diez días siguientes a la notificación, podrá aceptar o rechazar la valoración de la administración. .

Si no hay acuerdo entre Administración y propiedad el expediente pasa automáticamente en el caso de Canarias a la Comisión de Valoraciones de Canarias. Dicho órgano determinará el justiprecio. El acuerdo determinando el justiprecio puede ser recurrido en vía administrativa o incluso la vía judicial, si tampoco estuviéramos de acuerdo .

CONSEJOS 

Las actuaciones o acciones que se recomiendan en un procedimiento de expropiación son las siguientes: 

1º Rechazar inicialmente la proposición del justiprecio que hace la Administración expropiante: El precio que ofrece la Administración en su hoja de aprecio suelo suele ser habitualmente muy inferior al de mercado y/o al que finalmente otorga la Comisión de Valoraciones de Canarias.

 Al respecto, el propietario puede: 

Aceptar la indemnización que se le ha ofrecido. 

Rechazar la indemnización con el objeto de conseguir una cantidad superior. Aun recurriendo, deberemos exigir que se pague la indemnización que nos ha ofrecido la Administración, no ya en concepto de justiprecio sino condicionada en concepto de cantidad concurrente. 

En esta fase, es conveniente ser asistido por un abogado especializado en urbanismo y por un Périto que haga el informe pericial de nuestra propiedad.  

Nuestro despacho aconseja que la mejor opción es que los propietarios se asesoren previamente tanto jurídica como técnicamente sobre la idoneidad y justicia del justiprecio ofrecido por la administración. Es decir, se asesoren sobre si el precio o valoración ofrecido compensa íntegramente la pérdida patrimonial que han experimentado. En caso de no ser así, se aconseja cobrar condicionadamente la cantidad concurrente ofrecida por la Administración y posteriormente defender o impugnar los conceptos y valoraciones ofrecidas que se consideren incorrectas o inapropiadas. 

En consecuencia, el propietario que ha rechazado la indemnización propuesta por la Administración, cobra la cantidad concurrente al mismo tiempo que lo ha hecho el propietario que no ha discutido el justiprecio propuesto y tiene la posibilidad posterior de conseguir un mejor precio por sus terrenos y construcciones a expropiar. 

Tanto la hoja de aprecio de la Administración en la que se establece el precio ofrecido como la del propietario serán elevadas a l a Comisión de Valoracioens de Canarias (Jurado de Expropiación). El referido órgano establecerá un precio que se moverá entre lo que ha ofrecido la Administración (mínimo legal) y lo que entiende el propietario que se debe fijar como justiprecio (máximo legal). 

2º Rechazar el justiprecio ofrecido por el Jurado de expropiación: A juicio del que suscribe es poco habitual que el Jurado consiga alcanzar un precio que compense la pérdida patrimonial que ha sufrido el expropiado. Debemos recordar que, aunque el propietario recurra judicialmente el acuerdo de la Comisión de valoraciones de Canarias, el expropiado tiene derecho a cobrar la cuantía fijada por el mismo. 

3º Solicitar intereses por la demora la fijación y pago del justiprecio. A la cuantía que finalmente se establezca en concepto de justiprecio, se habrá de añadir la cuantía que en concepto de intereses de demora en la fijación y pago del justiprecio se hubieran devengado. Esta cuantía se debe solicitar a la Administración expropiante y a la Comisión, de acuerdo con la responsabilidad en la que haya incurrido cada administración. Al respecto reseñar que: Los intereses debemos solicitarlos expresamente, ya que dicho concepto y su determinación regularmente son omitidos e inadvertidos por la administración. Una vez solicitados y determinados los intereses puede ser que alguna de las dos Administraciones no estén de acuerdo con las cantidades solicitadas. Por ello de la misma manera que ocurre con el justiprecio, el propietario del bien expropiado tiene la posibilidad de recurrir en vía judicial. 

De todo lo anteriormente expuesto, se debe concluir la conveniencia en todo procedimiento de expropiación forzosa de rechazar inicialmente el justiprecio de la Administración nos propone. 

En cualquier tipo de procedimiento de expropiación forzosa para que el justiprecio sea el más idóneo o cercano a nuestras pretensiones, se recomienda evitar o aceptar cualquier cantidad ofrecida por la Administración expropiante hasta su estudio y comprobación. Por ello, le aconsejamos acuda a nuestro despacho JMDelmoral&Abogados,  le ofrece asesoramiento legal en este asunto.