Restauración de la Legalidad Urbanística
En ocasiones sucede que los propietarios de un inmueble realizaron obras y no solicitaron en su día la correspondiente licencia, bien porque la obra no era legal o bien por ahorrarse trámites y costes. Y sucede también que, pasado el tiempo, dichos propietarios necesitan legalizar la obra sin licencia porque van a realizar una venta, poner en marcha un negocio o por requerimiento tras inspección del Ayuntamiento.
Vamos a tratar de aclarar que inconvenientes tiene la realización de obras sin licencia y cómo solventarlos, según los casos.
¿Qué sucede si hacemos obras sin licencia?
El realizar una obra sin la correspondiente licencia trae como consecuencia la imposición de sanciones, que pueden ir desde la paralización de las obras en el caso menos grave, hasta la demolición de lo construido en el más grave, incluido la aplicación del Código Penal, dependiendo de los casos , de la calificación del suelo y de la época en que se realizó la obra.
Si todavía estamos en fase de obras nos pueden precintar las instalaciones, cortarnos los suministros o incluso ordenar la demolición (con cargo al promotor de la obra). Si la obra se ha llegado a finalizar sin licencia, los ayuntamientos establecen un plazo máximo para que se legalicen las actuaciones. Si no se legalizan, el Ayuntamiento dispone de 4 años para ordenar su demolición a través de una Orden de Ejecución. Este plazo, no lo es en todos los casos, habría que estudiar su caso específicamente.
Pasados los plazos reglamentarios, se consideraría prescrita la infracción , y ya, en teoría no se podría ordenar la demolición, aunque la obra seguiría siendo ilegal y se consideraría “fuera de ordenación”, lo que tiene ciertas implicaciones a la hora de rehabilitar, enajenar, expropiar, etc.
¿Cómo legalizar o consolidar una obra sin licencia?
Llegados a este punto podemos entender la importancia de legalizar una obra sin licencia en un momento dado.
Para legalizar una obra con licencia hay que solicitar en el Ayuntamiento la Licencia de Obras que no se solicitó en su momento, acompañada de un Proyecto Técnico Visado redactado y firmado por un Arquitecto, que se denomina “Expediente de Consolidación” (técnicamente no se considera proyecto porque al estar la obra realizada no lleva Dirección de Obra). En este artículo se describen las obras realizadas y se justifica el cumplimiento de la ordenanza al respecto y que reúne condiciones de seguridad estructural.
El proyecto técnico incluye: planos, memoria de las obras realizadas, mediciones y presupuesto de Ejecución Material o Presupuesto de Proyecto, que el importe sobre el que se calculan las tasas a pagar.
Podemos encontrarnos con tres casos:
1.-Las obras realizadas sin licencia, pero que están de acuerdo a la normativa: En este caso, se entregará la solicitud de licencia, Proyecto, Certificado Fin de Obra y pagamos las tasas (aproximadamente sobre el 4% del presupuesto de obra que figura en el proyecto). Pasado un tiempo nos otorgarían la consolidación, aunque formalmente no necesitamos una resolución, la comunicación y el silencio de la administración, se considera positivo en este caso.
2.-Las obras no se ajustan a la normativa pero se pueden adaptar acometiendo reformas: En este caso hay que realizar nuevamente obras, con lo que el Proyecto de Legalización incluirá más apartados, y además será necesario una Dirección de Obra firmada también por el técnico competente, lo que encarece el proceso: se vuelve a solicitar la licencia de obras, se abonan las tasas, se realizan las obras, y al terminar se emite el Certificado Final de Obra.
3.-Las obras realizadas sin licencia y que no cumplen normativa: En este caso no se va a conceder la licencia y no tiene sentido presentar el proyecto de legalización, por tanto, antes de legalizar una obra conviene que se asesore con un experto. Como ya hemos comentado, el Ayuntamiento tiene 4 años para ordenar su demolición, pasados los cuales la vivienda quedaría “fuera de ordenación”. Hay que estudiar el caso concreto, y ver los estándares de cada municipio.
Es importante antes de emprender trámites para legalizar una obra, se asesore y ver si es posible dicha legalización, para no incurrir en costes y gestiones innecesarias.
En JMDelmoral&Abogados, le asesoramos en esta materia y le ayudamos a consolidar su edificación, una vez estudiado su caso , buscaremos la mejor solución posible a su problema.
